Entra en vigor el nuevo Real Decreto-Ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduce modificaciones en diferentes disposiciones normativas con el fin de adoptar determinadas medidas que afectan al ejercicio del derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.

El nuevo texto se aprueba después de que el Gobierno viera cómo su Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, sobre esta misma materia, publicado el pasado 18 de diciembre, no lograra superar el trámite de convalidación en el Congreso de los Diputados.

Arrendamientos urbanos

Se modifica la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Así, se fija en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años. Y para la prórroga tácita se dispone que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más.

Por otra parte, se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Y serán a cargo del arrendador, cuando sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Por lo que respecta a la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, se suprime la limitación de que éstas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

En este mismo contexto, y con el objetivo de dinamizar la oferta de vivienda en alquiler, se encomienda al Ministerio un conjunto de acciones a realizar, entre ellas la negociación con las administraciones sectorialmente competentes.

Además, se regulan los sistemas de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, para lo que se crea el sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

Viviendas de uso turístico

Con el fin de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Y se extiende la obligación de realizar estas obras de accesibilidad a aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

Respecto a las viviendas de uso turístico, para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, será exigible el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Procedimiento de desahucio

Con las modificaciones introducidas en el procedimiento de desahucio de vivienda será el órgano judicial quien fije el día y la hora exactos de los lanzamientos y se introduce el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, se establece que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Se introducen tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Así, se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica; se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal; y se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 % para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Asimismo se amplía el ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Se introduce una exención para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Modificaciones legislativas

– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos: se modifica el apartado 2 del artículo 4, la letra e) del artículo 5, los artículo 7, 9, 10, 13 y 14, el apartado 4 del artículo 16, el apartado 1 del artículo 18, el artículo 19, los apartados 1 y 2 del artículo 20, el apartado 7 del artículo 25, el artículo 36 y la disposición adicional tercera.

– Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal: se modifica la letra f) del artículo Noveno.1 y la letra b) del artículo Diez.1 y se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete.

– Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil: se modifica el ordinal sexto del apartado 1 del artículo 249, los apartados 3 y 4 del artículo 440, el apartado 4 del artículo 549 y el apartado 1 del artículo 686 y se introduce un nuevo apartado 5 en el artículo 441.

– Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo: se modifica el apartado 2 del artículo 63 y el apartado 4 del artículo 72 y se introduce un nuevo apartado 6 en el artículo 74 y con efectos a partir de 1 de enero de 2019, se introduce en el apartado 1.B) de la Disposición adicional decimosexta, la referencia al programa «152. Vivienda.», que se suma a los ya recogidos en el mismo.

– Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre: se añade un apartado 26 en el artículo 45.I.B).

Entrada en vigor

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, entra en vigor el 6 de marzo de 2019, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU 29/1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.

Asimismo el incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en la modificación de la letra f) del artículo Noveno.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se podrá llevar a cabo a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor del nuevo real decreto-ley.

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